住宅ローンはそれぞれ違う！得する知識を身につけよう
マイホームを購入しようと決意したら、まずは何をしますか？
ハウスメーカー探し、土地探し、住宅ローン探しなど、やることはたくさんありますよね。
年収300万円台のわが家では、少しでもお得に家作りができるように、たくさんの情報を調べました。
- ちょっとでもお得になったらうれしい！
- 住宅ローンてみんな同じじゃないの？
- 住宅ローンこわい…
と、気になっていませんか？
この記事では、わが家が実際に200万円以上の得をした住宅ローンについて、お得になるポイントを解説しています。
ちなみにわが家のプロフィールはこちらです。
- 年収300万円台
- 妻1人の片働き（士業や公務員ではありません）
- 未就学児2人
決して属性が良いとは言えないのにも関わらず
というお得な条件で住宅ローンを組むことに成功しました。
あなたの家作りの参考になれば幸いです。
必ずしもお得とは限らない！ハウスメーカーおすすめの住宅ローン
ハウスメーカーがおすすめする住宅ローンって？
ハウスメーカーで住宅ローンの相談をすると、金融機関を紹介してくれることがあります。それでは、ハウスメーカーがおすすめする住宅ローンの基準って何でしょうか？
- 金利や保証料がお得だから
- 業務提携しているから
- 融資担当者と仲が良いから
1ならうれしいのですが、2や3なら本当にお得な住宅ローンかどうか比較してみなければわからないものです。
住宅ローンの条件は属性や個人信用情報などから総合的に判断されます。
属性…職業や年収、年齢、家族構成など
個人信用情報…現在や過去の借金の有無や返済の状況
年収が高く、医師や弁護士などの仕業についていたり公務員や一部上場企業に勤めていたりというように、属性が良い方ならどの金融機関でも良い条件を提示してもらえるかもしれません。
金融機関にとっては、属性が良ければ毎月安定して返済を続けてくれる期待が持てるのですから。
ですが、わが家は普通の勤め人で年収300万円台です。普通に銀行へ行って住宅ローンを申し込むだけでは、お得な条件を提示してもらえません。
決して属性が良いとは言えないわが家がお得な条件の住宅ローンを見つけるためには、ある方法がありました。
年収が低くてもお得な住宅ローンを見つけるには？
わが家がそうだったように、年収が低く属性があまり良くない場合、高い金利を提示されたり保証料が高くなったりしますよね。
そんな中でもお得な住宅ローンを見つけるためには
- 金利の比較
- 諸費用を抑える
これらが重要でした。
金利を比較する方法
住宅ローンの金利を比較するとき、お得なローンを見つけるためには単に金利だけの比較ではなく、団体信用生命保険料や保証料（手数料）を含めて検討するのがおすすめです。
金利を比較するには
まずは金利の比較です。事前審査を受けたことがある方ならわかるかもしれませんが、同じ人が同じ借入金額で事前審査を受けても金融機関によって提示される金利が違うことがあります。
実際にわが家で事前審査を受けた結果がこちらです。複数の金融機関で事前審査を受けた中でも、わかりやすいように同じ地域にある地方銀行を2つ並べています。
| 金利 | 保証料（手数料） | 団体信用生命保険料 | |
|---|---|---|---|
| A銀行 | 0.5 | 約30万円 | 金利負担なし（全疾病） |
| B銀行 | 0.65 | 約15万円 | 0.2金利上乗せ（万が一の保障のみ） |
金利だけで比較すると0.15％の差ですね。
この0.15％の差で総返済額にどれくらい差がつくのか、ざっくり計算してみました。
なお、わかりやすく2,500万円の借り入れで35年ローンを組んだ場合の概算のため、実際の金額とは多少異なります。
| 金利 | 総返済額 | |
|---|---|---|
| A銀行 | 0.5 | 約2,726万円 |
| B銀行 | 0.65 | 約2,796万円 |
総返済額で約70万円の差ですね。
たった0.15％という数字だけを見ればあまり変わらないような気がしますが、借入金額が大きくなればなるほど総返済額の差は広がります。
少しでも金利を引き下げてくれる金融機関が見つけられるとお得ですね。
団体信用生命保険料を比較するには
住宅ローンを組むとき、団体信用生命保険に加入できます。金融機関へ行くと「団信（だんしん）」と呼ばれているものです。
一般的には住宅ローンの返済期間中、契約者に万が一のことがあった場合に残りの返済額が保険でまかなわれる（＝残債がなくなる）という保障制度です。
住宅ローンの商品によって加入できる団体信用生命保険の種類が異なりますが、おおまかに分けると
など、いくつかの種類があり、生命保険と同じように特約や保障の範囲を広げると保険料がアップすることが多いです。
マイホーム予算が限られている場合や、すでに一般的な生命保険に加入している場合、保険料の上乗せが大きいと団体信用生命保険料を節約しようと考えるかもしれません。
ここでもう一度、わが家に提示された住宅ローンの条件を見てみます。
| 金利 | 保証料（手数料） | 団体信用生命保険料 | |
|---|---|---|---|
| A銀行 | 0.5 | 約30万円 | 金利負担なし（全疾病） |
| B銀行 | 0.65 | 約15万円 | 0.2金利上乗せ（万が一の保障のみ） |
A銀行では全疾病（就業不能保険付き）の保障にしても金利上乗せなしで、B銀行は万が一の保障のみで0.2の金利上乗せです。
金利上乗せなしで全疾病対応型の保障がつけられるA銀行がお得ですね。
長期間の返済が続くことになる住宅ローン。返済期間中に万が一のことがあったり、何らかの理由で働けなくなったり、返済ができなくなった場合、家を手放すことにもなりかねません。
元気でいられるのが一番ですが、困ったときのための保障があると助かりますよね。
団体信用生命保険に加入できるのは、住宅ローンを契約するときや借り換えをするときなので、金利と合わせて保険料の比較をするのがおすすめです。
諸経費を抑える方法
住宅ローンを組むために保証料や手数料、印紙代、各種税金などの諸費用がかかります。
実は、上手に住宅ローンを組むと、諸費用は抑えられるのです。
保証料を抑えるには
保証料とは、もし返済ができなくなったときに保証会社にローンを肩代わりしてもらうための費用です。
つまり、ローンの返済をしてもらえなくなった時に金融機関が保証会社からお金を回収するための保険です。大きな金額が動く住宅ローンですから、リスクを減らしたいというわけです。
（返済ができなくなった時にローンの残債がなくなるわけではなく、契約者は保証会社にローンの残債を返済することになります）
この保証料ですが、支払いが必要な金融機関と、支払いが必要ない金融機関があります。
私たちが調べた中で、保証料が必要ないのはネット銀行に多い印象でしたが、最近では金利の低いネット銀行に負けじと、保証料が必要ない地方銀行も存在しますよ。
保証料が必要ない金融機関は、代わりに「事務手数料」や「手数料」という項目を設定していることが多く、保証料と手数料では少し性格が違います。
わかりやすい違いで言うと
手数料…借り換えで返金されない
という点です。
もう一度、わが家に適応された条件を見てみます。
| 金利 | 保証料（手数料） | 団体信用生命保険料 | |
|---|---|---|---|
| A銀行 | 0.5 | 約30万円（手数料） | 金利負担なし（全疾病） |
| B銀行 | 0.65 | 約15万円（保証料） | 0.2金利上乗せ（万が一の保障のみ） |
保証料（手数料）で比較するとA銀行は借り換えで返金されない手数料なのに対して、B銀行は約15万円安く、しかも借り換えで一部が返金される保証料です。
保証料（手数料）だけで見るとB銀行の方がお得ですね。
最終的にわが家では、手数料が約15万円高い代わりに金利が0.15％低く、団体信用生命保険料（全疾病）の金利上乗せがないA銀行を選びました。
火災保険の保険料を抑えるには
マイホームを購入する際、必ず加入するのが火災保険ですよね。火災保険は住宅ローンの諸費用に組み込むことが可能です。
わが家では住宅ローンを組むときに10年分をまとめて支払ったのですが、いくつもの保険会社から資料を取り寄せたところ、火災保険は商品によって100万円以上の差がつくことがわかったのです。
また、火災以外にも保険が使えることがあるのはご存知でしょうか？
保障内容にもよりますが、わが家が契約した火災保険は
- 落雷による家電の破損
- 水道設備の事故による被害
- 落雪事故による家の破損
- 交通事故による塀や家の破損
など、保障の範囲が多岐にわたる他、個人賠償責任保険が付いています。
保障の範囲や付帯する保険などはあまり詳しく説明してもらえることが少なく、資料の片隅に小さく書かれていることがあるので、よく見ておきたい部分です。
さらに、火災保険は各種割引制度があり、火災が起こりにくい構造で家を建てるだけで大幅に割り引きされます。
わが家はこの方法で約1/3まで火災保険料が安くなりました。
100万円以上の差が付くことがある火災保険。ハウスメーカーでおすすめしている火災保険にそのまま加入して、本当にお得なのか一度考えてみる価値があるのではないでしょうか。
限られたマイホーム予算の中で費用を抑えるためには、いくつかの保険会社から資料を取り寄せてお得な火災保険を探すのがおすすめです。
お得な住宅ローンを探そう
この他にも不動産取得税や住宅ローン減税など、お得にする方法がいくつかあるので、また別の記事でご紹介しますね。
住宅ローンは組み方によって得をすることもあれば損をすることもある商品です。
低収入なわが家では限られたマイホーム予算で可能な限り良い家を作るためにお得な住宅ローンを探した結果、納得できる条件で住宅ローンを組むことができました。
複数の金融機関で比較検討して、お得な住宅ローンが見つかると良いですね。